di Armando Allegretti

PERUGIA - E’ risaputo che gli italiani identificano la solidità auspicata nella famiglia e nel lavoro soprattutto nella solidità del mattone. Ma come va il mercato oggi? Come sono gli affitti nella nostra città?
Abbiamo cercato di dare una risposta a queste domande partendo anche dal report realizzato da SoloAffitti, un report che fotografa la questione degli immobili in vendita ed ovviamente in affitto.
“L’interesse intorno al mondo degli affitti - riferisce Silvia Spronelli, presidente di Solo Affitti S.p.a. - è oggi ravvivato dalla possibile introduzione della cedolare secca. Un provvedimento a lungo annunciato, invocato coma panacea del male degli affitti in nero. In effetti, seppure ritengo giusto prevedere agevolazioni speciali per quei proprietari che affittano il proprio immobile con contratti a canone concordato, credo che l’introduzione di una cedolare secca sui redditi da locazione possa agevolare l’emersione del nero in un settore dove, nonostante le misure anti-evasione messe in campo negli ultimi anni, i livelli di evasione sono ancora elevati”. A parte la tassazione che presto rivoluzionerà il mondo degli affitti, nel report presentato si presenta una faccia degli italiani che scelgono l’affitto: quale immobile, dove, come, perché e a quale costo?

Qualche dato nazionale: Le unità immobiliari censite al catasto sono complessivamente 57,8 milioni, il 56,3% delle quali sono abitazioni e un ulteriore 35,8% è costituito da unità immobiliari riferibili in larga massima alle pertinenze residenziali (cantine e locali di deposito, box e posti auto) e solo il 7,8% delle unità immobiliari (pari a 3,5 milioni) non appartiene al settore residenziale. Il 90,9% delle abitazioni è detenuto da persone fisiche, mentre le stesse sono proprietarie del 62% dello stock afferente il settore non residenziale. In merito all’utilizzo degli immobili di proprietà di persone fisiche, il 73,5% è utilizzato dal proprietario o a sua disposizione (si tratta in prevalenza di abitazioni principali, di abitazioni secondarie e di pertinenze) ed il 10,8% è patrimonio locato (oltre la metà è costituito da abitazioni destinate all’affitto).

Come cambia il modo di abitare delle famiglie? Negli ultimi anni si è assistito ad un profondo cambiamento, infatti, dall’analisi dell’Istat emerge che mentre nel 1961 il 46,6% delle abitazioni erano date in affitto e solo il 45,8% erano detenute in proprietà, a distanza di quaranta anni, nel 2001, le prime erano scese al 20% e le seconde avevano raggiunto la quota del 71,4%. La rimanente quota dell’8,6% (al 2001) riguarda la componente di abitazioni occupate ad uso gratuito o a titolo di prestazione di servizio.

E come sono cambiati i valori del mercato: In Italia il canone medio mensile di un’abitazione di 80 mq è di 526 euro nei comuni capoluoghi di provincia e di 306 euro nei restanti comuni – a riferirlo è Nomisma - . Si tratta di una differenza piuttosto significativa dal momento che i canoni praticati nei comuni minori sono inferiori del 42% rispetto a quelli dei comuni centrali. La distanza maggiore la riscontriamo nel sud Italia dove la differenza tra i canoni praticati nei comuni maggiori e in quelli minori è vicina al 50%. Invece per quanto riguarda le regioni centrali, si registrano valori maggiori per quanto riguarda i canoni mensili praticati sul libero mercato.

I dati elaborati da Nomisma, per quanto riguarda i canoni di locazione medi nei capoluoghi di regione, si configurano estremamente diverse, con differenze sostanziali anche per quello che riguarda le semplici abitazioni, le abitazioni arredate o le abitazioni con garage. Si passa infatti da una media di 1.100 euro mensili a Roma (città più cara) ai 700 euro mensili di Napoli (ultima nella fascia delle città più care per gli affitti).
Buona notizia per Perugia che in tutte e tre le tipologie si piazza al terzultimo posto con canoni che vanno da 454 euro a 498 euro. Con una variazione media che si attesta nell’ultimo anno intorno al -3%.

La situazione degli affitti a Perugia: il mercato degli affitti nel capoluogo umbro, nel I semestre 2010, attende ancora segnali di ripresa; un dato positivo è tuttavia la presenza di un trend non peggiorativo rispetto al periodo precedente, ma complessivamente improntato alla stabilità. Registrano ancora sofferenza le zone di pregio, dove domanda, offerta e numero di contratti diminuiscono, mentre si affaccia una ripresa del mercato nelle aree centrali grazie ad un rinnovato interesse delle parti contraenti. La domanda è stabile in zona semicentrale e diminuisce in periferia, dove l’offerta rimane ferma.

Sempre più bilocali in centro: La principale tipologia di abitazione domandata è il bilocale (in media il 35% dei contratti), particolarmente richiesto in centro (40% del mercato di tale area) e in periferia. La domanda di immobili di maggiori dimensioni, i quadrilocali, è sostenuta dalle due fasce opposte del mercato, ovvero zone di pregio e periferia. Nel primo caso, infatti, è la capacità reddituale che supporta la domanda, mentre in periferia si riescono ad avere superfici più ampie a canoni più contenuti, accontentando così chi ha maggiori vincoli di bilancio.

Sempre più studenti scelgono la zona residenziale: A riprova della vocazione universitaria, a Perugia il settore residenziale è sostenuto principalmente dalla domanda di studenti (25% dei contratti) e single (30%). Lavoratori stranieri e famiglie con figli rappresentano rispettivamente il 10% del mercato residenziale della locazione. Le giovani coppie senza figli invece risultano essere titolari di 1 contratto su 5. In virtù della presenza di stranieri e studenti, la tipologia contrattuale è fortemente composita: il contratto libero 4+4 è meno diffuso (30% dei casi) rispetto alla media nazionale a favore del canone concordato (40%) e del contratto transitorio (26,8%). Residuale è il ricorso al comodato d’uso o al contratto completamente libero. Il mercato studentesco evidentemente incentiva gli investimenti in immobili: a Perugia, infatti, ben il 50% dei locatori è proprietario di più di un immobile, contro il 33,8% della media nazionale. Allineato, invece, il dato relativo alle proprietà delle società (10%).

I tempi sempre più “ristretti”: Per le abitazioni in centro e semicentro, dove domanda e offerta giungono all’accordo in brevissimo tempo, basta un mese, in media, per affittare un alloggio – queste grazie alla nutrita presenza di studenti fuori sede. Sono necessari invece 2 mesi in periferia, dato tuttavia in linea con la media nazionale. Lo stesso vale per le zone di pregio, per cui sono necessari circa 3 mesi. Il contratto di locazione, una volta stipulato, ha una durata media di 2 anni. La domanda è sensibile ad alcune leve che aumentano o diminuiscono sensibilmente l’appetibilità dell’immobile offerto: alto gradimento è infatti manifestato in caso di abitazione arredata, presenza di posto auto e vicinanza ai mezzi pubblici. Tali parametri sono tipici di un mercato caratterizzato da un vasto target di domanda universitaria e straniera. In relazione a ciò, anche l’interesse per la presenza della connessione internet risulta medio, laddove in molti capoluoghi dell’indagine risulta basso.

Come saranno gli affitti in futuro? Uno spiraglio positivo si apre sulla ripresa del comparto residenziale per le localizzazioni centrali e semicentrali. Il mercato di pregio viene riferito stabile, mentre la periferia mostra ancora segnali di caduta. Si prevede una diminuzione dei canoni di locazione associati ad una diminuzione del numero dei contratti.

 

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