di Arm.Alle.

 

Qual è il trend del mercato immobiliare umbro? Quali sono i prezzi delle abitazioni sul territorio perugino e ternano? Sono queste alcune delle domande alle quali l’Osservatorio Immobiliare Gruppo Tecnocasa, giunto alla sua 44esima pubblicazione, ha cercato di dare risposta fornendo le analisi dettagliate sui capoluoghi per una panoramica completa sul mercato della regione.

La capillarità delle reti sul territorio nazionale ha permesso all’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa di realizzare un’indagine approfondita che ha coinvolto oltre 2000 agenzie affiliate, per un totale di circa 90 mila dati.

A Perugia, dati alla mano, è possibile stabilire che nella prima parte del 2014 i prezzi delle abitazioni sono diminuiti mediamente del 4,9% rispetto al semestre precedente. I valori degli immobili, inoltre, sono in calo nelle aree centrali della città e il numero delle richieste continua a diminuire (una delle possibili cause è l’aumento della tassazione sulle seconde case) anche se c’è stata una buona richiesta di monolocali dal prezzo compreso tra i 30 e i 40mila euro, forse da utilizzare come investimento in una città universitaria come Perugia.

Le zone più richieste. Ipotesi che viene confermata anche analizzando le zone dove si concentrano le maggiori richieste di immobili. Elce è la zona più gettonata perché vicina alle facoltà universitarie ed ottimamente servita, sono presenti condomini e palazzine nati tra gli anni ’50 e ’70 ed i prezzi del medio usato sono di 1350 € al mq.

Altra zona ma la musica non cambia, l’incremento è solo di 50 euro a mq per la parte del Centro storico che si sviluppa nell’area di via Fabbretti, alle spalle dell’Università degli Stranieri, questa zona è apprezzata soprattutto da genitori di studenti universitari provenienti dal centro e dal sud Italia, e qui è possibile acquistare piccoli immobili in buone condizioni con una spesa di 1300-1400 € al mq.

In zona Filosofi – Pallotta, invece, i valori delle abitazioni non segnalano particolari variazioni rispetto al semestre precedente. Qui le tipologie più richieste sono bilocali e trilocali i cui valori si attestano in media rispettivamente su 35-40 mila e 65-70 mila €. L’area è composta soprattutto da palazzine sorte tra gli anni ’20 e ’70. Le strade più signorili e tranquille sono quelle che si trovano vicino al centro, cioè quelle posizionate nella parte alta di via dei Filosofi e di via XX Settembre. Qui un appartamento ristrutturato, normalmente di ampie dimensioni, costa fino a 2000 € al mq. Completamente diverso, secondo il rapporto, è il mercato della parte bassa di via dei Filosofi dove i prezzi variano tra 800 e 1200 € al mq.

Dal centro alla prima periferia. Molto apprezzata è anche la zona di San Marco dove si trovano recenti immobili costruiti dagli anni ’80 e dal valore di 1150 € al mq. Invece, a circa due chilometri dal centro si trova la zona di Montegrillo sorta negli anni ’70-’80 ex popolari, dove si possono acquistare soluzioni usate in buone condizioni a 1050 € al mq.

Molto attivo anche il mercato immobiliare nella zona di Madonna Alta, qui le quotazioni immobiliari sono stabili creando un mercato poco dinamico dove mancano quasi del tutto gli investitori, sia a causa della pressione fiscale sulle seconde case e sia per la costante diminuzione del numero di studenti universitari in città. Comunque le domande, nel primo semestre del 2014, si sono concentrate su abitazioni da 80-100 mq e la disponibilità di spesa media si è attestata su 100 mila €. Qui un appartamento degli anni ’70 in buone condizioni può costare 1200-1300 € al mq.

A di Ferro di Cavallo, invece, le quotazioni sono diminuite del 5,3% rispetto al semestre precedente anche a causa delle problematiche occupazionali ed alle difficoltà di accesso al credito. L’abitazione più richiesta rimane il trilocale con una spesa media che oscilla tra 90 e 130 mila €. Si tratta di una zona comoda e ben servita grazie alla vicinanza con il raccordo stradale Perugia-Bettolle, qui per un’abitazione da ristrutturare e senza ascensore sono necessari 800 € al mq, per arrivare a 1500-1600 € al mq se l’appartamento è ristrutturato e il palazzo è dotato di ascensore.

La zona di Santa Lucia, a ridosso del centro storico è sempre molto richiesta anche per la vicinanza alla facoltà di ingegneria. Qui, ad esempio un appartamento nel residence “Perugia 2000” comporta una spesa media di 1600-1700 € al mq. Ma i valori oscillano molto a seconda dello stato delle abitazioni: una soluzione da ristrutturare di taglio medio-piccolo è valutata circa 1000 euro al mq, 1800 euro al mq è il prezzo di tipologie già ristrutturate, fino ad arrivare a punte di 2100 euro al mq per soluzioni prestigiose.

Infine, sempre per la zona periferica del capoluogo, il rapporto di Tecnocasa evidenzia quotazioni sostanzialmente stabili in zona San Sisto. La presenza della facoltà di Medicina e del Polo Ospedaliero della città garantiscono infatti un mercato dinamico. In ogni caso la tipologia più richiesta è il trilocale con una spesa media che oscilla tra 90 e 120 mila euro, anche se i prezzi a mq vanno da 1200 a 2000 euro.

Da Perugia a Terni la strada e breve. A Terni nel primo semestre 2014 i prezzi delle abitazioni sono diminuiti dell’11% rispetto alla prima parte dell’anno. A Borgo Bovio e nel Centro le quotazioni sono in calo. Qui il mercato e rallentato da una bassa disponibilità di spesa e dalla rigidità degli istituti di credito nella concessione dei mutui. Al momento ad acquistare sono solo coloro che già possiedono l’abitazione e che vendono per comprare una soluzione migliorativa.

Centro storico più caro che a Perugia. In Centro, Corso Vecchio, piazza del Mercato e piazza Clai, un trilocale ristrutturato è valutato circa 1600 € al mq. Residenziale, invece, l’area di Città Giardino, adiacente al Centro, dove si trovano diverse tipologie abitative. Nelle palazzine spesso dotate di giardino condominiale, una soluzione ristrutturata si acquista con una spesa di 1300-1400 € al mq, mentre un buon usato in palazzine degli anni ’60 e ’70 costa circa 1200 € al mq.

Nuove costruzioni a prezzi elevati. Dal rapporto presentato più popolare e periferico risulta essere il quartiere di Borgo Bovio, sorto a ridosso delle acciaierie, dove ci sono condomini degli anni ’40 e ’50 con appartamenti in buone condizioni vendute a 800 € al mq. Mentre continua l’espansione residenziale dell’area di Toano, dove si costruiscono villette a schiera e palazzine, con prezzi che si attestano su 2000 € al mq. Inoltre nella parte iniziale di corso del Popolo, nei pressi dell’Obelisco, è stato appena completato un nuovo complesso residenziale e direzionale, dove si possono acquistare appartamenti a 2500 € al mq.

Professionisti alla ricerca di ampi spazi. Apprezzate come sempre le strade principali (corso Tacito, via Roma e via XI Febbraio) a cui si rivolge soprattutto un target di professionisti in cerca di tagli ampi possibilmente inseriti in contesti d’epoca. Una soluzione signorile, ristrutturata e con affaccio sul centro storico si spendono anche 2200 € al mq, mentre una soluzione ristrutturata di media qualità costa circa 1800-1900 € al mq. Molto richiesta e residenziale l’area intorno a viale Manzoni, la cosiddetta zona dei Poeti, dove ci sono abitazioni degli anni ’70 che, se in buone condizioni, costano 1200-1300 € al mq.

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