di Bruno Coletta

PERUGIA - In arrivo una nuova tegola fiscale sui 42mila proprietari di case tenute sfitte (in certi casi per scelta, in altri perché non si riesce a locarle) in Umbria. Tra le varie ipotesi sulla riforma dell'Imu, l'unica che è certa - perché inserita in tutte le varie ipotesi messe sul tavolo dal ministro Saccomanni - è la reintroduzione dell'Irpef sugli immobili abitativi sfitti. In pratica, finora chi pagava l'Imu su una casa sfitta non doveva inserire il valore di rendita di questo immobile in dichiarazione dei redditi, non pagandoci quindi l'Irpef (ovviamente, nel caso invece si sia titolari di un immobile dato in locazione, nell'imponibile soggetto all'Irpef va inserito il valore annuo della locazione). Ciò sulla base del fatto che già con l'Imu si va a colpire la capacità contributiva del soggetto titolare dell'immobile abitativo e che, pertanto, nell'imponibile Irpef l'immobile va inserito solo se genera un'ulteriore reddito, appunto attraverso la locazione.

In base alle stime, il reinserimento nell'Irpef degli immobili abitativi sfitti provocherà, in Umbria, il pagamento da parte dei proprietari di 12 milioni di euro annui in più (il gettito a livello nazionale è stimato in 800 milioni di euro).

Quanto si dovrà pagare

Quanto ciascun proprietario di case sfitte pagherà in più dipende da due fattori: la rendita dell'immobile e l'aliquota Irpef di ognuno. Sul primo punto non si sa ancora, ad esempio, se dovrà essere inserito nell'imponibile Irpef il valore della rendita che risulta dalla visura catastale, rivalutata del 5% (come avveniva prima dell'introduzione dell'Imu), oppure il valore della rendita che risulta dalla visura catastale, ma rivalutata del 60% (la rivalutazione del 60% è quella imposta dalla legge per calcolare il valore sui cui pagare l'Imu di un immobile abitativo).

Facendo un esempio, immaginiamo una casa sfitta di poco più di 90 metri quadrati che presenta, in base alla visura catastale, una rendita di 291 euro (ovviamente, la rendita dipende dal pregio dell'immobile, sia come tipologia, sia come comune e sotto zona di ubicazione), valore che non si discosta da quella media nazionale per una casa normale, ovvero di non particolare pregio.

Prima ipotesi. Nel caso in cui la soluzione fosse quella di inserire nell'imponibile Irpef il valore catastale rivalutato del 5%, si tratterebbe di inserire nell'imponibile Irpef 305,55 euro.

A questo punto, l'esborso dipende dalla propria aliquota Irpef. Nel caso del 27% (ossia l'aliquota marginale superiore che paga chi non supera i 28mila euro di reddito imponibile annuo), l'esborso sarà di 82,5 euro annui (appunto, il 27% di 305,55 euro). Se, invece, il proprietario ha un reddito tra 28mila e 55mila euro annui (aliquota marginale 38%), l'esborso sarà di 116,1 euro annui. Se, invece, ha un reddito annuo compreso nello scaglione 55mila-75mila euro (aliquota marginale superiore 41%), pagherà 125,8 euro. Infine, se ha un reddito superiore a 75mila euro annui (aliquota 43%), pagherà 131,4 euro.

Seconda ipotesi. Se, invece, nell'imponibile Irpef andrà inserito il valore catastale dell'immobile abitativo sfitto rivalutato del 60% (che, come detto, è la rivalutazione adottata per calcolare l'Imu), nel caso dell'immobile in questione si tratta di inserire nell'imponibile Irpef una somma di 465,6 euro. Di conseguenza, il proprietario con un reddito imponibile fino a 28mila euro annui pagherà 125,7 euro (ossia il 27% di 465,6 euro), quello con un reddito tra 28mila e 55mila euro pagherà 176,9 euro, quello con un imponibile tra 55mila e 75mila verserà 190,9 euro. Infine, il proprietario con un reddito imponibile annuo superiore a 75mila euro pagherà 200,2 euro.

Nei comuni a vocazione turistica si verserà di più, in quanto le rendite - a parità di tipologia di immobile - sono più elevate. Inoltre, normalmente chi ha redditi più alti possiede in genere immobili abitativi di maggior pregio e, pertanto, al crescere del reddito si pagherà di più non solo perché l'aliquota Irpef è maggiore, ma anche perché l'immobile in genere presenta una rendita più elevata.

Gli effetti sul mercato abitativo

Il non inserimento delle case sfitte nell'imponibile Irpef era stato attuato anche per evitare un ulteriore peggioramento delle condizioni di vendita (prezzi, ma anche il tempo di attesa per la vendita una volta messo sul mercato una casa) degli immobili abitativi, sui quali la recessione ha picchiato duramente. Il mercato, infatti, da qualche anno è caratterizzato da un eccesso di offerta (derivante soprattutto da una forte contrazione della domanda, conseguente al rincaro dei tassi di interesse praticati sui mutui a causa dell'aumento dello "spread" e da una maggiore rigidità delle banche nel concedere i mutui) e spremere troppo i proprietari di seconde e terze case avrebbe indotto una parte di questi a cercare di vendere, allagando ancora di più l'offerta sul mercato immobiliare, con la conseguenza di spingere ulteriormente al ribasso i prezzi.

Sarà un caso, ma l'inserimento degli immobili sfitti nell'Irpef scatta ora che, nel mercato immobiliare, si riaffaccia la domanda perché la discesa dello spread ha ridotto i tassi di interesse e ciò (insieme a un allentamento della rigidità delle banche a concedere prestiti) ha provocato un aumento della richiesta dei mutui, che era precipitata negli anni scorsi. Il Governo, in sostanza, potrebbe aver valutato che l'impatto sul mercato immobiliare dell'inserimento delle case sfitte nell'Irpef ora potrebbe avere effetti limitati e gestibili.

Cosa che è duramente da Confedilizia, l'associazione dei proprietari immobiliari, secondo la quale la misura determinerà un colpo durissimo per il mercato delle case, aumentando l'offerta sul mercato e determinando un nuovo calo dei prezzi e un ulteriore allungamento dei tempi di compravendita, fortemente aumentato dal 2009 ad oggi. «La tassazione sulla casa - tuona l'associazione - tra tutto ha già raggiunto il 62%. Un altro giro del torchio fiscale sugli immobili abitativi è inacettabile». Inoltre, i canoni di locazione si sono già abbassati molto e «non è possibile pensare che si tenti di forzare di più la situazione attraverso l'inasprimento della tassazione».

da Il Giornale dell'Umbria

 

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