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di Isabella Rossi A chi è in cerca di casa si consiglia di consultare i dati forniti dall’Agenzia del Territorio, l’ente pubblico preposto tra le altre cose “a garantire la costituzione di un affidabile osservatorio del mercato immobiliare e l'offerta di servizi estimativi”. Tuttavia, districarsi nella giungla informativa non è semplice. Per accedere, intanto, tre sono i termini chiave: NTN, Stock e IMI. Termini che non mettono in mano le chiavi dell’agognata residenza, ma che almeno gettano spiragli di luce negli abituali coni d'ombra. Quindi coraggio. Se per Numero di Transazioni Normalizzate (NTN) si intende il numero di transazioni ponderate rispetto all’effettiva quota di proprietà oggetto di compravendita, l’IMI è l’indice di Intensità del Mercato Immobiliare, ottenuto dal rapporto tra NTN e le unità immobiliari esistenti rappresentate dallo Stock. Importante è sapere, inoltre, che “Le compravendite dei diritti di proprietà sono "contate" relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della quota di proprietà oggetto di transazione. Perugia nel 2007 ha avuto un NTN pari a 2484,7 con un aumento rispetto al 2006 del 2,8% delle transazioni e un IMI del 3%, come riporta il Rapporto Immobiliare 2008. Per quanto riguarda, invece, la provincia di Perugia l’NTN è stato del 6.575,6, la variazione percentuale rispetto al 2006 è del 7,2%, e l’IMI del 2,7% . L’aumento percentuale di trattative (+ 7%) potrebbe suggerire un mercato immobiliare che rispetto a qualche anno fa continua a non perdere i colpi. Tuttavia, quello che a prima vista non salta all’occhio è che l’IMI che si attesta nella provincia di Perugia al 2,8% supera solo di un punto la media italiana (2,7%). Media termometro di un mercato immobiliare nazionale segnato dalla contrazione e suscettibile a peggioramenti nel 2008. Scrive l’agenzia nel suo rapporto: “Il 2007 conferma che il ciclo immobiliare ha iniziato la fase di declino annunciato da un decremento consistente delle compravendite del 4,6%. È da rilevare che nel ’92 quando si concluse il ciclo immobiliare precedente, il calo fu molto più consistente, in termini relativi, con una diminuzione di compravendite superiore al 16%. Ci si può, pertanto, aspettare che, se il ciclo è effettivamente giunto alla sua conclusione, la contrazione del volume di compravendite, relativamente contenuta nel 2007, continui anche nel 2008”. Se lo stesso principio vale anche per la regione Umbria, unica regione con incremento positivo anche nel 2007 e il cui mercato cresce del 43% rispetto al 2000, si può facilmente dedurre che il peggio, o il meglio a secondo che si voglia vendere o acquistare casa, deve ancora venire. In altre parole secondo queste riflessioni il prezzo degli immobili sembrerebbe essere destinato a scendere ancora, e cioè in maniera sostanziale. A tutto ciò si dovranno aggiungere fattori estranei alle analisi dell’Agenzia del Territorio ma non meno importanti. Primo fra tutti il caro mutui . Secondo una recentissima rilevazione di Unicredit Banca su dati Bankitalia: la diminuzione dei mutui per la casa contratti in Umbria nel primo semestre del 2008 e' stata del 24,20 per cento nel, la piu' consistente rispetto al Lazio (meno 7,91 per cento), alla Toscana (meno 5,33) ed alle Marche (meno 6,95). In particolare, la flessione ha riguardato soprattutto la provincia di Perugia, con meno 26,7 per cento, mentre in quella di Terni e' pari al meno 14,8 per cento. In generale l’andamento dei prezzi del mercato immobiliare in Italia, nonostante il TNT in calo, è caratterizzato da una rigidità dell’offerta come ha sottolineato Luca Dondi di Nomisma in un’intervista rilasciata al Sole 24 ore. «L'offerta è rimasta rigida e ha sostenuto i prezzi, che potrebbero scendere quando si prenderà coscienza della situazione» A fronte di un calo dei prezzi del mercato immobiliare che deve ancora completarsi, si parla in questi giorni di presunte ripercussioni positive che la crisi dei mercati finanziari dovrebbe avere sul mercato immobiliare, secondo l’inflazionato motto crolla il mercato finanziario, aumenta il peso del mattone. Di questo avviso però non sembrano essere alcuni osservatori. Sempre nello stesso apparso di recente sul quotidiano di cui sopra si legge che: "Chi ha investito in Borsa difficilmente potrà lasciare l'azionario (a meno di incassare le perdite) , ma i bassi rendimenti dei titoli di Stato potrebbero far crescere l'interesse per il mattone.” Questo però non sia motivo di facili entusiasmi visto che come fa notare Megliola di Tecnocasa «la domanda di case da investimento è il 12% del totale». E se la domanda di case per investimento è di fatto mitigata e non favorita dalla crisi dei mercati, a differenza di quello che accadde nel 2001, ci sono altri fattori che potrebbero scoraggiare ulteriormente la domanda di case da abitare. Gli aumenti delle bollette, degli alimentari, un mostruoso aumento del carovita a fronte di stipendi che non reggono più l’infalzione. A ciò si aggiungano le conseguenze della recessione, che qualcuno ha addirittura appellato “depressione”, che difficilmente mancheranno di giocare un ruolo importante sull’acquisto della casa. Se i sempre più lunghi tempi della trattive per l'acquisto della casa sono stati indicati come sintomo di un braccio di ferro che ha frenato di molto il mercato immobiliare negli ultimi tempi, i fattori sopra esaminati sembrano destinati, volenti o nolenti, ad esercitare tutto il loro peso dando vita a nuovi importanti sviluppi. Condividi